감정가의 4%, 700만 원짜리 1층 상가 — 인천 국제수산물타운 경매 임장 후기

경매 임장기 · 인천 상가편 · 월세 한 채의 기적

감정가의 4%, 700만 원짜리 1층 상가 — 인천 국제수산물타운 경매 임장 후기

감정가 1.7억 상가가 700만 원대까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 로또, 하지만 10회 유찰은 시장이 이미 내놓은 답일 수 있습니다.

이번 편은 인천 국제수산물타운(항동7가) 집합상가 두 호실입니다. B동 126호와 D동 060호, 둘 다 1층 상가인데 감정가의 4%까지 유찰됐습니다. 상가 경매에서 초저가는 기회가 아니라 공실·상권 붕괴의 신호일 때가 많아, 가격보다 실제 영업 점포 비율(공실률)과 관리비 체납을 먼저 봤습니다.

상가 경매 판단 기준
상가는 임대료 역산으로 가치를 매깁니다. 실질 매입가 = 낙찰가 + 관리비 체납 승계 + 공실 기간 손실.
“월세가 나올 자리인가”가 확인되지 않으면, 아무리 싸도 보류.

① B동(비동) 126호 — 감정가 4%·10회 유찰

사건번호	2023타경15778
소재지	인천 국제수산물타운 B동 1층 126호 (항동7가)
감정가 / 최저가	1억 7,400만 원 / 702만 원 (감정가 4% · 10회 유찰)
보증금(입찰)	약 70만 원
매각기일	2026-07-07
임장 판정	보류 · 상권 활성도 확인 필수

② D동(디동) 060호 — 감정가 4%·10회 유찰

사건번호	2024타경537718
소재지	인천 국제수산물타운 D동 1층 060호 (항동7가)
감정가 / 최저가	1억 7,100만 원 / 690만 원 (감정가 4% · 10회 유찰)
보증금(입찰)	약 69만 원
매각기일	2026-07-10
임장 판정	보류 · 상권 활성도 확인 필수

왜 “초저가”인데 바로 안 들어갔나

10회 유찰 = “아무도 안 쓰는 자리”라는 시장의 답일 수 있다.
집합상가는 낙찰 후에도 ① 이전 소유자의 관리비 체납이 낙찰자에게 승계(공용부분)되고, ② 공실이 장기화되면 관리비만 매달 새어 나갑니다. 취득가가 700만 원이어도, 체납 관리비와 공실 손실이 그 몇 배가 될 수 있습니다.

그래서 이 물건들은 “살 것인가”가 아니라 “이 상가 통로에 실제로 장사하는 점포가 몇 곳인가”부터 확인해야 합니다. 현장에서 볼 핵심은 세 가지입니다.

① 공실률 — B동·D동 1층 통로에 셔터 내린 점포 비율.
② 유동인구 — 수산물타운 자체 집객력(주중·주말 방문객).
③ 관리비 체납액 — 관리사무소에 해당 호실 체납 내역 확인.

🚫현장 사진 없음 — 국제수산물타운 내부 촬영이 제한되어 현장 사진을 확보하지 못했습니다.
(공실·유동인구는 방문 관찰 기록으로 대체)

정리 — 인천 수산물타운 상가가 남긴 한 문장

B동 126호	보류 감정가 4%지만 공실·체납 확인 전 진입 금지
D동 060호	보류 동일 — 상권 활성도가 낙찰 이유를 만든다

상가 경매에서 싸다는 건 “위험이 가격에 반영됐다”는 뜻이기도 합니다. 매각기일(7/7·7/10) 전 현장 공실률과 관리비 체납을 확인하고, 월세가 나올 자리라는 근거가 서면 그때 숫자를 다시 계산하겠습니다.

※ 본 글은 개인의 임장·검토 기록이며, 특정 물건의 낙찰·투자를 권유하지 않습니다. 관리비 체납 승계·공용부분 부담·권리관계는 매각물건명세서·관리사무소·전문가 확인을 반드시 거쳐야 합니다.

메타 설명(검색 노출용)
인천 국제수산물타운 B동·D동 1층 상가 경매 임장 후기. 감정가 4%까지 떨어진 초저가 상가를 공실률·관리비 체납·상권 관점에서 점검한 기록.

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