월세 한 채의 기적

경매 임장기 · 동탄 상가편 · 월세 한 채의 기적감정가 34%, 그런데 '안과 안에 있는 칸'이었다 — 더샵 그랑파사쥬 4층 4069호감정가 5.86억 상가가 2.1억까지 떨어졌습니다. 기대수익률 32.7%라는 숫자까지 나오는 물건. 그런데 4층에 올라가 보니, 이 호실은 '병원 안에 있는 칸'이었습니다.화성 동탄 더샵동탄센텀폴리스1단지 그랑파사쥬 4층 4069호. 매각기일이 코앞(7/15)이라 서둘러 임장했습니다. 상가 경매에서 초저가는 대개 이유가 있고, 이 물건도 마찬가지였습니다. 확인 포인트는 하나였습니다. "4069호를 따로 떼어냈을 때 독립 상가로 쓸 수 있는가."상가 임장의 3대 확인① 입구 — 이 호실에 실제로 사람이 들어오는 문이 있는가.② 주동선 — 배후 수요가 걷는 보행축에 접해 있..

독서 기록 · 부동산 경매마이너스 통장으로 2년 만에 30채 — 《싱글맘 부동산 경매로 홀로서기》경매 책은 많습니다. 그런데 이 책은 '어떻게 부자가 됐나'가 아니라 '현장에서 뭘 적어 와야 하나'를 알려줍니다. 어제 동탄 임장에서 저는 이 책 한 챕터를 그대로 들고 다녔습니다.제목싱글맘 부동산 경매로 홀로서기지은이 / 감수이선미 / 송희창한 줄 소개마이너스 통장으로 시작해 2년 만에 30채를 낙찰받은 실전 경매 이야기 (채널A 서민갑부 출연)읽은 곳인천중앙도서관 (대출)한줄평★★★★☆ "동기부여서가 아니라, 손에 들고 임장 가는 실전 매뉴얼"왜 이 책이었나 — '성공담'이 아니라 '체크리스트'가 필요했다경매를 공부하다 보면 대부분의 책이 두 갈래입니다. 하나는 권리분석 이론서, 하나는 "나도 이렇게 부..

경매 임장기 · 인천 상가편 · 월세 한 채의 기적 감정가의 4%, 700만 원짜리 1층 상가 — 인천 국제수산물타운 경매 임장 후기 감정가 1.7억 상가가 700만 원대까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 로또, 하지만 10회 유찰은 시장이 이미 내놓은 답일 수 있습니다. 이번 편은 인천 국제수산물타운(항동7가) 집합상가 두 호실입니다. B동 126호와 D동 060호, 둘 다 1층 상가인데 감정가의 4%까지 유찰됐습니다. 상가 경매에서 초저가는 기회가 아니라 공실·상권 붕괴의 신호일 때가 많아, 가격보다 실제 영업 점포 비율(공실률)과 관리비 체납을 먼저 봤습니다. 상가 경매 판단 기준 상가는 임대료 역산으로 가치를 매깁니다. 실질 매입가 = 낙찰가 + 관리비 체납 승계 + 공실 기간 손..